Nos conseils

TOUT SAVOIR SUR LA TAXE D'ENLEVEMENT DES ORDURES MENAGERES

Tout savoir sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères
Qui paye la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)? Comment est-elle calculée? Toutes les réponses dans ce dossier avec immotaissir.com La collecte des déchets ménagers est à la charge des communes ou l Etat. Le ramassage, le transport et le traitement représentent pour elles un coût, qu'elles récupèrent grâce à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
  • Qui paye cette taxe ?
  • Tous les propriétaires soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) sont redevable de la TEOM, mais également les usufruitiers d'un bien. A supposer toutefois que la propriété se trouve dans une zone ou les déchets ménagers sont collectés.
  • Quel est son montant ?
  • Le calcul de la TEOM s'effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale. Ce n'est donc pas le volume d'ordures ménagères collectées qui conditionne le montant de cette taxe. Le montant est 3,6 pour cent du valeur locative.
  • Comment récupérer cette taxe auprès du locataire ?
  • La TEOM est une « charge récupérable » aux baux d'habitation. Le propriétaire peut donc réclamer son paiement au locataire, mais pas de n'importe quelle manière : il doit être en mesure de justifier sa demande, et tenir les pièces justificatives à disposition du locataire.
    A quel moment le propriétaire peut-il en faire la demande ?
    - soit payement mensuel
    - Soit tout au long de l'année, si le contrat de bail le stipule,
    - Soit en régularisation, dans le cadre d'une demande de provisions de charges,
    - Soit après avoir payé lui même la taxe, document à l'appui.
    Si le locataire part en cours d'année, c'est uniquement la portion correspondante à la période louée qui est due.

LES FONDATIONS

les fondations
La qualité des fondations conditionne la durabilité d'une maison. Si elles sont mal dimensionnées ou inadaptées au sol, des sinistres graves peuvent arriver, comme des fissurations dues à des tassements.
  • POUR UN IMMEUBLE MODERNE
  • Si vous achetez un appartement sur plan, vous n'avez pas à vous préoccuper des fondations, c'est l'affaire du promoteur. Celui-ci fait appel à un bureau d'études techniques qui, après une étude de sols, définira les fondations nécessaires. Un contrôleur technique s'assurera par ailleurs de la bonne application des règles de l'art pendant le chantier. Vous pourrez prendre connaissance des noms de ces différents professionnels sur le panneau de chantier ou dans la documentation remise par le promoteur.
  • POUR UN IMMEUBLE ANCIEN
  • Les immeubles construits depuis une quarantaine d'années l'ont été selon les mêmes principes que pour les immeubles modernes. Pour des immeubles plus anciens, en particulier ceux des centres-villes historiques, il ne sera pas inutile de descendre au niveau des caves pour jeter un coup d'œil sur les soubassements. Mais dès la 2ème moitié du 19ème siècle, ceux-ci étaient solidement construits en utilisant du ciment associé à de la pierre ou à de la brique. Dans des immeubles anciens, on pourra aussi trouver des soubassements en bois, dont il faudra s'assurer du bon état ainsi que de l'absence de risques liés aux termites.
  • POUR UNE MAISON INDIVIDUELLE
  • Si vous faites construire une maison, en ayant recours à un « constructeur » ou à un maître d'œuvre, c'est vous qui aurez le choix définitif des fondations et qui aurez à en assumer le coût. Il faudra le faire en s'appuyant sur des professionnels. Les fondations sont dimensionnées par le bureau d'études structure en fonction des caractéristiques du sol et des charges (poids de la maison, efforts de la neige et du vent) à reprendre. Une étude géotechnique (intitulée « mission G11 ») est indispensable pour connaître la nature physique du sol et la présence éventuelle d'eau. Ces informations sont nécessaires pour déterminer le type de fondation et leurs caractéristiques (profondeur, section de béton et des aciers). Les fondations superficielles sont mises en œuvre quand le bon sol est rencontré à proximité de la surface du sol.
  • POUR UNE FONDATION SUPERFICIELLE
  • Dans ce cas, elles peuvent prendre la forme :
    • de semelles, ponctuelles ou filantes, en béton, surmontées d'un mur de soubassement,
    • d'un radier général quand le terrain est de faible portance.
  • POUR UNE FONDATION PROFONDE
  • Les fondations profondes sont mises en œuvre quand le bon sol est situé en profondeur.
    Elles peuvent prendre la forme :
    • de puits en béton creusés jusqu'au bon sol et reliés entre eux par des poutres horizontales appelées longrines. Ce réseau supporte les maçonneries ;
    • de pieux métalliques ou en béton, réalisés par des équipements spéciaux, qui sont également reliés entre eux par des longrines

LA RECEPTION DES TRAVAUX

LA RECEPTION DES TRAVAUX
La réception des travaux est un point d'étape important car elle marque le démarrage de l'année de parfait achèvement, du délai de garantie biennale et du délai de garantie décennale. La réception est contradictoire et se fait donc en votre présence et celle d'un représentant du constructeur. La réception est provoquée à la demande de la partie la plus diligente. Vous avez la possibilité de vous faire assister par un professionnel.
  • QUE REGARDER ?
  • Au moment de la réception, passez dans toutes les pièces et vérifiez que les prestations sont en corrélation avec le descriptif et le fonctionnement des équipements en les faisant fonctionner :
    • les équipements livrés correspondent-ils bien aux équipements commandés ?
    • les matériaux mis en œuvre correspondent-ils bien à ceux des descriptifs ?
    • les éventuelles modifications demandées ont-elles bien été prises en compte ?
    Attachez-vous à l'aspect visuel des choses :
    • regardez les vitres (pas de vitre rayée ?), l'aspect des revêtements des sols, murs et plafond, l'aspect des équipements sanitaires (la baignoire est-elle bon état ? pas de traces d'impact).
    • n'oubliez pas de visiter également vos locaux annexes type cave ou garage.
    Ecrivez les réserves que vous faites en demandant au constructeur de préciser le délai nécessaire pour les lever. A noter qu'une réserve ne peut que viser un vice apparent et non exprimer la suspicion d'un vice caché. De plus, une réserve ne peut pas concerner les travaux dont vous vous êtes réservé la charge. Vous avez la possibilité de consigner entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties une somme égale au plus égale à 5% du prix convenu. Une fois la livraison effectuée, le logement passe sous votre responsabilité : il est plus difficile de faire accepter une réserve visuelle alors que vous êtes déjà dans les lieux. Les garanties après la livraison
  • LA GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT
  • Pour tout bâtiment livré, il y a une garantie de parfait achèvement due par les entreprises qui ont réalisé les travaux. Cette garantie couvre les désordres qui pourraient survenir dans l'année suivant la réception des travaux que vous avez prononcée.
    Si vous constatiez un désordre dans votre logement, informez-en votre architecte. Il exercera la garantie de parfait achèvement auprès de l'entreprise concernée pour y remédier.
  • LA GARANTIE BIENNALE
  • Pour tout bâtiment livré, il y a une garantie biennale qui couvre les désordres concernant le fonctionnement des équipements survenant dans les deux ans suivant la réception des travaux.
    Si vous constatiez un désordre sur un équipement dans votre maison, informez-en votre architecte. Il exercera la garantie biennale auprès de l'entreprise concernée pour y remédier.
  • LA GARANTIE DECENNALE
  • Cette garantie couvre les désordres concernant la solidité (structure, gros-œuvre) qui pourraient survenir dans les dix ans suivant la réception des travaux.

LES CLES POUR REUSSIR SON DEMENAGEMENT

LES CLES POUR REUSSIR SON DEMENAGEMENT
• Les démarches : quand et auprès de qui ?
• 3 mois avant : La résiliation du bail
• Le changement d'adresse
• Le déménagement en lui-même
• L'emménagement
Dé-mé-na-ge-ment ! Rien que d'entendre ce mot, vous angoissez aux vues de l'organisation colossale que demande ce genre d'événement. Certes, un déménagement ne se résume pas à faire des cartons, mais pas de panique, immotaissir.com sur le chemin sinueux de l'organisation de votre déménagement.
Ça y est, vous avez choisi votre nouveau logement, le compte à rebours à d'ores et déjà commencé ! Par quoi commencer ? Quand résilier votre bail ? Quelles sont les démarches les plus urgentes ? Quel délai respecter ? Autant de questions auxquelles immotaissir.com apporte des réponses.
  • Les démarches : quand et auprès de qui ?
  • Les démarches Délai à respecter Qui contacter ? Comment contacter l'organisme ?
    Scolarité des enfants 3 mois avant le déménagement Etablissement scolaire, rectorat ou académie Déplacement ou appel à l'établissement
    Banque 1 mois avant le déménagement Agence bancaire Lettre recommandée avec accusé de réception
    Energie, Eau 15 jours avant le déménagement Senelec, SDE Courrier
    Téléphone, Internet 15 jours avant le déménagement Opérateurs Courrier/ Lettre recommandée avec accusé de réception
    Assurances 5 jours avant le déménagement Assureur multi risque habitation Lettre recommandée avec accusé réception
    Inscriptions listes électorales 1 mois après le déménagement Mairie Déplacement/courrier/ en ligne

COPROPRIETEN: PARTIES PRIVATIVES ET PARTIES COMMUNES

COPROPRIETEN: PARTIES PRIVATIVES ET PARTIES COMMUNES
• Les parties privatives
• Les parties communes
• Attention à certaines clauses Vous investissez dans un bien en copropriété. Sachez ce qui relève des parties communes et des parties privatives, afin de connaître vos droits et obligations. Pour ne pas avoir de mauvaises surprises après l'achat.
la copropriété, distingue entre parties communes et parties privatives. Cette dichotomie apparaît dans le règlement de copropriété, document incontournable qui doit nécessairement stipuler la destination des parties communes et des parties privatives, ainsi que les droits de jouissance éventuels de certains copropriétaires. Il prévoit en outre la répartition des charges, l'état descriptif de division de l'immeuble, ou encore les règles concernant l'administration des parties communes.

LES PARTIES PRIVATIVES

LES PARTIES PRIVATIVES
sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».
En vertu de ces dispositions, le copropriétaire est en droit d'user librement de son bien, dans la limite du droit des autres copropriétaires. Mais il doit aussi se conformer à la destination de l'immeuble : c'est-à-dire à usage d'habitation, de bureaux et/ou de commerces.
  • A QUI CONFIER MES TRAVAUX?
  • artisan spécialisé ou entreprise tous corps d état?
    Le rôle d'un entrepreneur est de réaliser des travaux conformément à la règlementation ainsi qu'aux cahiers des charges, planning et devis détaillés de son contrat. Il est lié à son client par un contrat de travaux. Deux types d'entreprise de travaux existent :
    • les artisans ou entreprises spécialisés par métier ou « corps d'état » : maçonnerie, couvreur, électricien, plombier-chauffagiste, carreleur, peintre
    • les entreprises tous corps d'état (entreprise TCE).
    avantage et inconvénient
    • artisan spécialisé par corps d'état
    Une petite entreprise spécialisée prend en charge les travaux correspondant à sa compétence (corps d'état). L'avantage de passer des contrats par corps d'état est que vous intervenez directement dans le choix et la négociation avec chaque entreprise. L'avantage est un engagement direct des entreprises sur la qualité de l'exécution. L'inconvénient est qu'il y a un risque de dérapage du planning. En effet, les entreprises sont engagées sur un délai de travaux, mais le point de départ de leur intervention peut dépendre de la fin des travaux d'une autre entreprise. Il va falloir coordonner les interventions des différentes entreprises. C'est un travail lourd, qui relève plutôt d'un professionnel (mission du maître d'œuvre).
  • TOUT CORPS D'ETAT ENTREPRISE
  • Une entreprise TCE prend en charge la réalisation de tous les travaux. Généralement elle a la compétence de gros-œuvre et maçonnerie et sous-traite les autres corps d'état. L'avantage d'une entreprise TCE est un engagement sur un délai de travaux. Charge à elle de coordonner les interventions de ses sous-traitants, de les relancer en cas de retard voire de pallier à leur défaillance le cas échéant. L'entreprise TCE est une garantie de respect du planning.
    L'inconvénient est, qu'en revanche, pour le choix des sous-traitants, le client est tributaire du choix de l'entreprise tous corps d'état. Il y a à ce niveau un risque d'avoir des entreprises moins qualifiées ou avec contrat de sous-traitance négocié au plus juste par l'entreprise TCE (risque d'une exécution des travaux de moins bonne qualité).

COMMENT LES CHOISIR

COMMENT LES CHOISIR
Pour trouver le bon prestataire, le bouche-à-oreille est utile. Si un artisan a donné satisfaction à une de vos connaissances, n'hésitez pas à le consulter.
Si vous ne disposez pas d'information, la consultation du site Qualibat pourra vous procurer des informations utiles :
• La qualification est la reconnaissance de la capacité technique d'une entreprise à réaliser certains types de travaux, dans des domaines définis (structure, isolation, etc.)
attribue des certifications métiers pour des activités présentant des risques particuliers : désamiantage, traitements antiparasites des bois, énergies renouvelables, etc.
délivre des certifications du système qualité de l'entreprise.
Pour trouver les artisans ou les entreprises correspondant aux types de travaux envisagés, consultez le site travaux.qualibat.com Etendez vos demandes de devis aux départements limitrophes surtout si vous êtes en Ile-de-France. Et toujours, demandez des références avec les coordonnées des clients : n'hésitez pas à les contacter pour avoir leur retour d'expérience.

BIEN REMPLIR UN BAIL

BIEN REMPLIR UN BAIL:
• Que contient le bail ?
• Pour combien de temps ?
• Comment –et quand – mettre un terme au bail ?
• Les documents à annexer au bail
Pierre angulaire du rapport locatif, le bail est le contrat qui lie le propriétaire bailleur et le locataire. Signé au moment de la remise des clés, il fixe les droits et obligations des deux parties le temps de la location. Suivez nos conseils pour vous protéger sans outrepasser vos droits.
  • Que contient le bail ?
  • On ne met pas ce qu'on veut dans un bail : certaines clauses sont obligatoires, d'autres sont facultatives, d'autres encore interdites… Même si certaines clauses ne sont pas indispensables au sens de la loi, il est dans l'intérêt du bailleur de ne pas se contenter de la seule liste des mentions obligatoires. Par exemple, seule une clause d'indexation du loyer permettra d'en réviser le montant tous les ans, sur la base de l'indice de référence des loyers (IRL). Il est également préférable de convenir d'une clause résolutoire, prévoyant la résiliation du bail en cas de non-paiement du loyer et des charges.
  • Les documents à annexer au bail
  • L'état des lieux et le dossier de diagnostic sont indissociables du contrat de location.
    L'état des lieux
    sur les locations vides précise que l'état des lieux doit être « établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ». Le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire doivent le rédiger d'un commun accord. Etabli en autant d'exemplaires qu'il y a de personnes concernées par la location, il permet de comparer l'état du logement à l'entrée et à la sortie et permet de déterminer à qui incombent les réparations éventuelles.
    En cas de désaccord sur l'état du logement, il est possible de faire appel à un huissier, qui établira un état des lieux forcé. Avisés de son intervention au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception, bailleur et locataire se partagent les frais d'huissier.
    Si le locataire se rend compte qu'un défaut important n'a pas été mentionné dans l'état des lieux d'entrée, il peut le signaler au propriétaire par lettre recommandée avec AR dans les jours qui suivent sont entrée dans les lieux. De la même manière, si l'état des lieux est établi en dehors de la période de chauffe, le locataire a un mois, dès celle-ci entamée, pour demander une mise à jour du document.

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